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房屋租赁合同被解除或认定无效后装饰装修如何处理
来源:时间:2017年12月25日点击:2053次分享:

? ? ?2017年1月份,《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动(2017-2020年)的实施意见》(京政发[2017]8号)发布,《意见》指出了该项行动的基本原则,明确了拆除违法建设、整治地下空间和群租房、清理整治直管公房转租、转借及改变用途行为及“商改住”行为等十大工作内容。同时,《意见》明确提出,在完善法制机制保障方面,各区政府、委办局、市属机构配合立法机关做好房屋租赁管理相关法规的立法工作,健全出租房屋登记备案制度,落实房屋租赁各方责任。

??? 11月2日,北京市高级人民法院召开新闻通报会,发布今年前三季度全市法院执行工作数据,其中显示全市法院办结涉及疏解整治工作的执行案件3001件,其中,房屋(场地)租赁纠纷就有1568件。

房屋租赁主要包括居住用房租赁和经营用房租赁,不止涉及民生的居住问题,更会涉及到商业经营行为,设立公司、开办企业的一个必备条件就是要有符合法律规定的住所或者场地。《公司法》第二十三条第五项、《合伙企业法》第十四条第四项明确规定,设立公司、合伙企业应具备的条件之一就是要有住所、经营场所。在我国房地产市场中,商铺租赁作为房屋租赁中的一项重要内容,对市场经济的发展起着积极的作用。而作为商铺房屋(场地)租赁,为了生产经营需要,承租人必然会对租赁物进行装饰装修,根据《合同法》第二百二十三条及《城镇房屋租赁合同解释》第十三条的规定,承租人对租赁物进行装饰装修须经出租人同意,未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于用于经营的商铺房屋(场地),承租人为了能够吸引客户,更好的产生经济效益,对装饰装修部分必然会有更高的要求,少则花费上万,多则花费几十万甚至上百万。而一旦商铺租赁合同被解除或者被认定无效时,就会由此产生一系列的损失赔偿问题。如果双方对此有明确约定,按照约定处理即可,但如果双方对此约定不明或者没有约定时,纠纷就会由此产生。

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一、商铺房屋(场地)租赁合同解除时装饰装修损失的认定问题

1、合同解除的情形

根据我国合同法的规定,合同的解除方式包括协议解除、约定解除、法定解除,协议解除即双方通过协商使合同效力消灭的双方法律行为;约定解除即双方约定解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同;法定解除即因法定的合同解除事由出现,一方当事人行使解除权从事使合同效力消灭。?????

2、合同被解除后,装饰装修应如何处理

《城镇房屋租赁合同解释》分别对未形成附和物与形成附和物的装饰装修在合同解除时的归属及责任承担进行了明确的规定。对未形成附和物的装饰装修,除当事人另有约定外,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。对已形成附合的装饰装修物,没有约定的,《解释》从违约责任角度确定了合同被解除时的承担主体。若因出租人违约导致合同解除,出租人应赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修残值损失的;若因承租人违约,如果出租人同意利用,则在利用价值范围内对承租人予以适当补偿,如果不同意利用,则无须向承租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的;若因双方违约导致合同解除,则按照双方的过错承担相应的责任;若因不可归责于双方的事由导致合同解除,则由双方按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。

对装饰装修残值损失的数额问题,实践中,承租人会提交装修合同、装修费票据等作为证据证明装修损失数额,但在房屋租赁合同上述纠纷中涉及的损失为装饰装修残值损失,即合同解除时装饰装修的剩余价值,该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。所以可能无法通过上述证据来证明具体损失数额。这个时候,就要通过专业的评估机构进行评估来确定具体的数额了。但如果是单方申请评估机构进行的评估,一旦发生诉讼,对方可能会不予认可,因此又需要在诉讼中重新申请评估鉴定,由法院委托评估机构进行评估。所以,承租方若想主张该部分损失,还要注意上述问题,不要急于去进行评估,以免造成损失扩大。


二、商铺房屋(场地)租赁合同被认定无效时装饰装修损失的认定问题

1、合同无效的情形

《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形,《城镇房屋租赁合同解释》为了严格限制无效租赁合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑物租赁合同、超过批准的临时建筑使用期限部分的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同认定为无效。针对前三种情形,有补救性措施即若在一审法庭辩论终结前取得了法律、行政法规规定的条件,无效情形被消除,即可转为有效合同。

2、合同被认定无效后,装饰装修应如何处理

在合同无效的情形下,《城镇房屋租赁合同解释》从是否为善意添附角度对如何承担装饰装修现值损失的问题进行了规定。承租人未经出租人同意擅自进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权,承租人不仅不得要求出租人补偿,亦应承担侵权赔偿责任。对经过出租人同意的装饰装修,还需要区分装饰装修是否形成附和。对未形成附和的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;出租人不同意利用的,由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的,承租人应恢复原状。对形成附和的装饰装修物,为充分发挥物的使用价值和效用,只能由出租人取得所有权,如果出租人同意利用,则折价后给承租人补偿;如果出租人不同意利用,由双方按照各自的过错责任承担现值损失的赔偿。实践中,应结合双方的过错责任,区分不同情况,公平合理的进行处理。属于出租人过错的,由出租人补偿给承租人;属于承租人过错的,出租人又不同意利用,由承租人自行承担,并由承租人赔偿出租人因合同无效造成的损失;属于双方过错的,由双方按照各自的过错程度承担分担。

实践中,在合同被认定无效的情形下,对装饰装修损失的赔偿系现值损失,即装饰装修的现存价值。而此现值损失无须过分考虑租赁期限的长短,应着重考虑承租人的实际使用时间,予以折旧,而不能按租赁期限进行分摊,如果装饰装修未经过利用贬损,则现存价值相当于装饰装修价值,不存在折旧问题。对于附和的装饰装修,一般采用鉴定方法确定。

房屋租赁市场是一个极具活力和前景的房产市场,可以有效的推动房产市场向前发展,为市场经济的稳步前进发挥着不可或缺的作用。而房屋租赁合同正是房屋租赁市场中一条很重要的纽带,它将各方的生活所需、利益需求紧密的连接起来,而法律又能保障双方的权利义务得到很好的实现。但房屋租赁合同是个很复杂的法律关系,其中会涉及到方方面面的法律问题,这就需要双方清楚的知道各自应履行的义务和专有的权利是什么。

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